[대한민국은 ‘건물주 천국’]외국에선 세입자가 ‘슈퍼갑’

ㆍ일본·프랑스·영국 사례

▲ 갱신 거절 땐 고액 보상
철거 때도 건물주가 소명
임대료도 이유 없이 못 올려

상가 임대차계약에서 건물주가 ‘슈퍼 갑’인 한국과 달리 해외에서는 임차인 보호가 원칙이다. 가까운 일본의 차지차가(借地借家·땅과 집을 빌림)법을 비롯해 프랑스·영국에서는 특별한 사유가 없다면 임대차계약을 자동 갱신되도록 하거나 장기계약을 유도하고 있다. 건물주가 임대료를 마구 올리는 일도 불가능하도록 규제하고 있다. 

일본은 차지차가법상 건물 임대차계약 시 임대인이 ‘정당한 사유’ 외에는 계약해지를 할 수 없도록 한다. 또 계약기간이 만료돼도 계약 갱신을 거절할 수 없는 것이 원칙이다. 정당한 사유란 건물주(임대인)의 전근, 요양 등으로 부득이하게 건물을 비워야 하거나 건물을 철거할 경우다. 철거도 건축물의 노후화로 불가피한 경우로 한정한다. 이때도 건물주는 서면으로 사유를 소명해야 하고, 사유가 정당한지를 법원이 심사한다. 법원은 건물주가 임차인에게 영업손실에 적절한 보상을 하는지를 심사한다. 

영국도 임대차계약 갱신 거절이 가능한 이유를 6가지로 제한하고 있다. 건물주의 사정으로 계약을 갱신하지 못하게 되면 임차인에게 고액의 보상금을 줘야 한다. 프랑스는 임대차 기간을 최소 9년 보장하며 역시 임대인은 갱신을 거절하는 대가로 임차인에게 고액을 보상해야 한다.

임대료를 올릴 때도 구체적인 근거를 제시해야 한다.

일본에서는 토지나 건물에 매기는 세금이 올랐거나 토지·건물 가격이 하락했다는 등의 사실을 제시해야 한다. 인근 지역 건물들의 임대료가 올라갔는지도 조정 기준이다. 국내처럼 임대료를 건물주 마음대로 올리기 어려운 구조인 것이다. 프랑스도 최초 임대료는 자유롭게 정할 수 있지만 이후엔 점포의 가치가 올랐다는 증빙자료를 제출하고 상가임대차분쟁조정위원회의 검토와 현장검증을 거치지 않으면 임대료를 인상할 수 없다.

서울시는 최근 해외의 상가 임대차 제도를 연구해 낸 보고서에서 국내 상가 임대차 기간이 너무 짧고, 계약 갱신 거절 사유가 지나치게 광범위하다고 지적했다. 건물주가 재건축 및 개축을 이유로 계약 갱신을 거절할 경우 법원에서는 대부분 정당성을 인정했다는 것이다.

외국에서 설치·운영되고 있는 상가임대차분쟁조정위원회의 도입도 필요하다는 지적이 나온다. 국내에서는 임대차계약 분쟁을 법원에서 다뤄 시간과 비용이 많이 든다. 여력이 없는 자영업자로서는 분쟁에 나서기가 부담스러운 구조다. 

국내에서도 분쟁조정위 설치가 검토됐지만 지난 5월 개정된 상가임대차보호법에서 이 항목은 빠졌다. 법무법인 도담의 김남주 변호사는 “자영업자가 많은 한국 상황에서는 임대차보호법제를 강화해 자영업자들이 제대로 영업할 수 있는 환경을 만들어야 한다”고 말했다.